22/10/2015

Taxa de corretagem: STJ suspende recursos a fim de uniformizar o entendimento

De forma recorrente, milhares de ações têm sido distribuídas perante os Juizados Especiais Cíveis e perante a Justiça Comum discutindo a questão da validade da cláusula contratual que transfere para o consumidor a obrigação de pagar a taxa de corretagem de imóveis adquiridos na planta. Quem propõe a ação alega violação ao Código de Defesa do Consumidor pelo não cumprimento do dever de informar, que tal cobrança implicaria num ônus excessivo para o consumidor e que neste caso estaria configurada a existência de venda casada. O que ocorre na prática é que de regra as imobiliárias através de seus corretores devidamente habilitados ficam nos estandes de vendas do empreendimento, visando justamente facilitar o atendimento dos potenciais compradores. Os corretores não possuem nenhum vínculo com a incorporadora. Eles aproximam as partes (vendedor e comprador) e prestam aos interessados todas as informações (detalhes do imóvel e da sua documentação, prazo de entrega da unidade, entre outros). Intermediam o próprio negócio em si e muitas vezes diante de propostas e contrapropostas trocadas entre as partes, buscam favorecer o comprador a fim de que se concretize a venda e eles possam receber a comissão referente à corretagem. Muitas das vezes são firmados instrumentos específicos entre o corretor e o comprador atribuindo a este responsabilidade pelo pagamento da comissão. Outras vezes, no próprio compromisso de compra e venda é feito o destaque do valor que será destinado à comissão de corretagem e em ambas as situações, no ato em que é realizado o pagamento, os corretores emitem o respectivo recibo deste valor, que é entregue ao comprador do imóvel. Considerando essa dinâmica, diante das ações propostas perante o Poder Judiciário, verifica-se que nenhuma violação há às regras descritas no Código de Defesa do Consumidor. O dever de informar é cumprido, pois o comprador tem plena ciência que a taxa de corretagem lhe será imputada. Por sua vez, o Código Civil prevê a possibilidade de que comprador e vendedor ajustem a forma e a quem competirá o pagamento da taxa de corretagem. Assim, se a lei não é veda, ao contrário, expressamente permite a convenção entre as partes, verifica-se que é totalmente lícita a transferência de tal encargo ao comprador. Nesta operação, constata-se também que o consumidor não é indevidamente onerado. Todos os custos, a exemplo da taxa de corretagem, compõem o preço do imóvel e ele pagará por este o mesmo valor do anúncio ou dependendo da negociação realizada, até menos. Não há prejuízo, pois ao comprador não é imposto nenhum ônus e a venda também não é casada. Como já dito, por ser um custo, a única diferença está na forma do pagamento. Ao invés de ser realizado à incorporadora para que esta por sua vez repasse ao corretor, o que ocorre com todos os demais insumos e serviços que envolvem o empreendimento, este especificamente é realizado de forma direta (o comprador paga o corretor). Atualmente a questão não se encontra pacificada nos Tribunais e reconhecendo a sua relevância, em recentes decisões, proferidas pelo ministro Paulo de Tarso Sanseverino, o Superior Tribunal de Justiça admitiu dois recursos. No REsp. 1.551.956/SP se analisará a legitimidade passiva da incorporadora (promitente vendedora) para responder pela restituição da comissão de corretagem. Muitas das ações são propostas em face da incorporadora apesar de o valor ter sido pago diretamente à imobiliária e aos corretores. No REsp. 1.551.951/SP será tratado do prazo prescricional para a propositura da ação. Como a parte pede o ressarcimento de valores pagos, o prazo para pleitear o ressarcimento deve ser de três anos, conforme disposto no Código Civil. O próprio mérito da questão, qual seja, a validade da cláusula que transfere ao consumidor a obrigação de pagar a comissão de corretagem, também será enfrentada. Até o pronunciamento definitivo do Superior Tribunal de Justiça estão suspensos todos os recursos que atualmente se encontram em trâmite perante os Tribunais Estaduais e as Turmas Recursais dos Juizados Especiais de todo o Brasil, a exemplo do que já está ocorrendo no Paraná. Órgãos de classe ou entidades poderão intervir nos recursos e após a manifestação do Ministério Público, com a entrega do relatório de cada um dos processos aos demais Ministros, eles serão incluídos em pauta para julgamento. Visando evitar posicionamentos divergentes entre os tribunais do país, que ora entendem pela licitude da cobrança (como por exemplo, a Turma Recursal do Juizado Especial de São Paulo) ou pela sua ilicitude (posicionamento atualmente adotado pela Turma Recursal do Juizado Especial do Paraná), dentro da sua competência, o Superior Tribunal de Justiça uniformizará o entendimento. Quando tal decisão ocorrer, ele passará a nortear a solução de todas as demais causas que tenham por objeto esse assunto. O enfrentamento da matéria pela Corte Superiora vem em boa hora. O Brasil é uma unidade federativa e é difícil para aquele que busca o Poder Judiciário compreender o fato de que sobre uma mesma lei existem duas interpretações distintas e neste exato momento, o que nos resta é aguardar.

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24/09/2014

Novas regras para Reformar imóveis

Pouco mais de dois anos após o desabamento do Edifício Liberdade e de outros dois prédios no centro do Rio de Janeiro, entrou em vigor a norma NBR 16.280 da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) estabelecendo sistema de gestão e requisitos de processos, projetos, execução e segurança de reformas de edificações.
A norma determina que toda reforma de imóvel que venha alterar ou comprometa a segurança da edificação ou de seu entorno seja submetida à análise da construtora/incorporadora e do projetista, dentro do prazo decadencial (a partir do qual vence a garantia). Após este prazo, será exigido laudo técnico assinado por engenheiro ou arquiteto, cabendo ao síndico ou a administradora, com base em parecer de especialista, autorizar ou proibir a reforma, caso entendam que a mesma irá colocar em risco a edificação.
Desta forma, obras que costumeiramente eram realizadas pelo proprietário do imóvel sem qualquer controle ou ingerência, como por exemplo, abrir paredes, trocar pisos e modificar instalações elétricas, deverão obrigatoriamente ser submetidas a um controle rígido, a fim de se elidir qualquer risco à edificação. A referida NBR 16.280, consiste em nada mais do que um roteiro para que as intervenções procedidas no imóvel em função da obra realizada, não coloquem em risco a integridade estrutural do edifício e, por via de consequência, afete a coletividade que nele reside, decorrendo, portanto dela, a necessidade de garantir a segurança.
Apesar de parecer que a referida norma contrapõe-se ao interesse do particular, proprietário da unidade imobiliária, limitando o seu direito de propriedade, pode-se constatar da sua análise que a sua principal característica funda-se justamente na necessidade de resguardar a coletividade, cuja qual, está intimamente relacionada a uma única estrutura, que pode vir a ser ameaçada por reformas irregulares que consequentemente venha a comprometer vigas, pilares, e até mesmo a alvenaria estrutural do prédio.
Em vigor desde 18 de abril, a exigência da norma ainda gera muitas dúvidas, principalmente sobre possíveis implicações pelo não cumprimento das obrigações. Contudo, certo é que a as mudanças visam proteger a coletividade de reformas realizadas em desacordo com a estrutura de segurança planejada pela construtora/incorporadora.

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31/03/2014

A legalidade da cláusula de tolerância

Diante da crescente demanda por imóveis, o mercado brasileiro vive um momento sem precedentes históricos. Inúmeros empreendimentos vêm sendo construídos no país, e não poderia ser diferente na capital paranaense que, além de vivenciar um período de crescimento da sua economia, será uma das doze cidades-sede da Copa do Mundo de 2014. Este cenário tem se mostrado favorável tanto para investidores quanto para aqueles que buscam a realização do sonho da casa própria. A opção pela aquisição de imóveis na planta vem se mostrando bastante atraente. Nesses casos, se estabelecem nos contratos cláusulas com prazos de tolerância para a entrega dos empreendimentos que, normalmente, variam entre 120 e 180 dias. A finalidade de tais cláusulas está intrinsecamente relacionada à necessidade, ou mesmo à tentativa, de administração de situações adversas durante a construção, tais como escassez de mão de obra, de maquinários, de materiais, ausência de emissão de documentos pelos órgãos públicos e ainda a ocorrência de altos índices de chuva. Embora devidamente prevista em contrato, muitas ações discutem a legalidade da cláusula de tolerância. Como consequência lógica dessas discussões, encontram-se pedidos de indenizações por perdas e danos, lucros cessantes, danos morais e multa pelo alegado descumprimento contratual, sem contar os pedidos para substituição do índice contratado para atualização do saldo devedor – o Índice Nacional da Construção Civil (INCC). O Judiciário paranaense, ao enfrentar a questão, vem reconhecendo a legalidade da cláusula de tolerância. Em um acórdão de Relatoria do Desembargador Benjamim Acácio de Moura e Costa, proferido em 04/02/2014, por unanimidade, a Corte entendeu que, havendo previsão contratual expressa e clara, é possível aumentar o prazo para finalização da obra, evidenciando que “várias intempéries interferem na evolução de empreendimentos da espécie”. Como o cerne da discussão judicial reside justamente na (i)legalidade da cláusula de tolerância, em se considerando o atual posicionamento do Tribunal paranaense, a busca por indenizações estará inevitavelmente fadada ao insucesso. Assim, ainda que para muitos tal posicionamento represente um retrocesso – especialmente para aqueles que fazem do processo instrumento para a satisfação de interesses pessoais – certo é que essa não é uma vitória apenas das construtoras e incorporadoras, mas, sim, de todos aqueles que estão no tráfego das relações jurídicas. Pois, acima de tudo, o entendimento do Tribunal de Justiça do Paraná assegurou não apenas a licitude da cláusula, mas, especialmente, a validade do contrato celebrado entre as partes, algo que contribui para salvaguardar o princípio da segurança jurídica, diretamente responsável pela manutenção da paz e da ordem social.

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