19/05/2016

Destaques da Legislação Tributária no mercado Imobiliário

O Regime Especial de Tributação aplicável às incorporadoras imobiliárias, embora não seja uma inovação legislativa, ainda merece destaque, principalmente, por ser um dos poucos benefícios fiscais que não foram suprimidos, ou pelo menos objeto de tentativa de extinção pelo governo Federal. Destaca-se da mesma forma por ser pouco utilizado pelos incorporadores imobiliários apesar de seu efetivo impacto ser interessante. Esse regime permite ao incorporador reduzir a sua carga tributária para apenas 4% sobre o valor da venda das unidades imobiliárias construídas (no caso do Programa Minha Casa Minha Vida, a carga fiscal pode chegar a 1%). Nesse percentual, são incluídos o Imposto de Renda da Pessoa Jurídica, a Contribuição Social sobre o Lucro Líquido, o PIS e a COFINS. Por outro lado, alguns requisitos são exigidos pela legislação para que o empreendedor imobiliário possa se enquadrar no regime e aproveitar a economia de impostos. O primeiro deles, e mais importante, é a constituição do patrimônio de afetação. Basicamente, consiste em isolar o empreendimento dos demais ativos da incorporadora para que esse não sofra qualquer tipo de bloqueio em caso de insolvência do incorporador. Os demais requisitos são apenas burocráticos e de controle interno. Em um cenário de incertezas, a opção pelo Regime Especial de Tributação pode ser um diferencial do ponto de vista de otimização da carga tributária. Outro ponto de destaque na legislação tributária, que afeta diretamente o mercado imobiliário, é a recente alteração na metodologia de tributação do ganho de capital nas alienações de bens. Há alguns anos, quando o contribuinte pessoa física alienasse um imóvel, por exemplo, caso apurasse lucro na venda, tinha carga tributária de 15% sobre o resultado auferido. Com a Lei 13.259/2016 (Conversão da Medida Provisória n° 692/2015), foram estabelecidas alíquotas distintas dependendo do valor apurado quando alienado. Assim, quando o ganho na alienação for de até R$ 5 milhões, a alíquota permanece em 15%. Sobe para 17,5% quando o ganho estiver acima desse valor e menor do que R$ 10 milhões. Será de 20% quando o ganho for superior a esse valor e inferior a R$ 30 milhões. Caso o patamar do ganho seja superior a isso, a alíquota aplicada será de 22,5%. Desde 1° de janeiro deste ano, as novas alíquotas estão em vigor. Vale ressaltar que as regras de isenção não foram alteradas, com maior importância às que se referem à alienação de único imóvel no valor de até R$ 420 mil e a utilização do produto da venda para nova aquisição de imóvel residencial em até 180 dias. Outro ponto que merece atenção é que desde janeiro é possível utilizar imóveis para quitação de débitos tributários (dação em pagamento). Até o ano passado, apenas era possível, quando autorizado pelo Judiciário, que o contribuinte oferecesse imóveis como garantia de eventual processo de execução fiscal. Com a novidade do artigo 4° da lei 13.259/2016, agora se pode dar o imóvel em pagamento de débitos tributários. O que ficou “estabelecido” pela nova legislação é que o imóvel passará por uma avaliação judicial, analisando critérios de mercado, para que possa ser aceito pelo Fisco. Deverá também abranger a totalidade do débito (principal, multa e juros) assegurando-se ao devedor a possibilidade de complementação em dinheiro. Em um ano difícil para o mercado, não raras serão as novidades, nem sempre agradáveis, em relação à área tributária. Hugo José Sellmer, advogado especialista em Direito Tributário Artigo publicado na edição de Abril/Maio de 2016 da Revista Imóvel Magazine

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31/05/2013

Pela construção de um Brasil Maior.

O cenário é desfavorável. A crise internacional reduziu os índices de crescimento econômico do Brasil exigindo esforços por parte do governo federal para a tão esperada retomada do “Boom Tupiniquim”, afinal, ainda há pouco estávamos na moda! Estamos no grupo dos BRICS e, me arrisco no trocadilho, o país do futebol dá sinais de que não é mais a bola da vez. A atuação do Governo Federal para a retomada do crescimento, em especial para o segmento imobiliário, é perceptível em três frentes: na redução da carga tributária (RET), no acesso a capital de giro durante o período de construção das habitações e na desoneração da folha de salários. Tais medidas são parte do plano denominado Brasil Maior, que conta com objetivos arrojados de sustentar o crescimento econômico num cenário global adverso e de fazer emergir da crise internacional um país mais competitivo, destacado no contexto mundial. Com relação à redução da carga tributária, passou a valer, desde o dia 01 de janeiro de 2013, o novo percentual da alíquota referente ao pagamento mensal unificado de impostos e contribuições de incorporações imobiliárias submetidas ao Regime Especial de Tributação – RET, de que trata a Lei 10.931/2004. Tal alíquota (antes de 6%) foi reduzida para 4% (1% para os projetos com o selo Minha Casa Minha Vida). A referida redução foi tomada com vistas a estimular o setor de construção civil, ampliando os projetos imobiliários e atraindo novos financiamentos. Como o benefício somente é aplicado às empresas que operam sob o formato de patrimônio de afetação, não há dúvidas que o objetivo extrafiscal é atribuir maior segurança aos compradores, salvaguardando parte do patrimônio dos incorporadores para garantia de conclusão da obra. Outro benefício da MP foi a criação de uma linha de financiamento para o segmento da construção civil, no montante de R$ 2 bilhões, com objetivo de fomentar o capital de giro das empresas enquanto estiverem construindo. Tal linha será operada pela Caixa Econômica Federal e está limitada a empresas com faturamento máximo de R$ 50 milhões por ano, permitindo o parcelamento em até 40 meses, com taxa de 0,94% ao mês. Esta linha de financiamento era pleito antigo das empresas do segmento que mais empregou no Brasil, principalmente das pequenas e médias. Com o incentivo, as construtoras ganham fôlego renovado para buscar seus recebíveis, que, pela natureza da atividade vem em longo prazo, repercutindo em custos mais baixos de captação de recursos e ampliação de investimentos que, de outra forma, seriam inviáveis. Quanto à desoneração parcial da folha de salários, a MP altera a forma pela qual se dá a contribuição para a seguridade social.  A contribuição patronal não mais será recolhida à alíquota de 20% incidente sobre a folha de salários, e sim à alíquota de 2% incidente sobre a receita bruta. Tal medida, em certos casos, pode não representar alívio real na carga tributária das empresas, por mais que se denomine desoneração. Referida medida passa a valer a partir do dia 1º de Abril de 2013 sendo obrigatória para as empresas inscritas sob os códigos de CNAE 412, 432, 433 e 439. As incorporadoras estão desobrigadas, por enquanto. Com a alteração, o objetivo do governo federal é claro, visando combater de modo direto a informalidade no setor, incentivando as empresas da construção civil a regularizarem seus empregados evitando terceirizações e fomentando a inserção regular de profissionais no mercado de trabalho. Não há como negar que o conjunto de medidas adotadas, por meio da MP 601, impacta nas empresas do segmento de construção, muito embora sejam ainda necessários inúmeros outros movimentos. O empresariado espera a ampliação dos investimentos em infraestrutura primária, estímulo para a qualificação profissional específica para o setor, diminuição da burocracia que emperra a inovação e facilidades de acesso ao crédito. As ações tomadas são o início da fundação que proporcionará sustentáculo às medidas mais enérgicas esperadas, tudo isso para que a retomada do crescimento no setor volte a ser representada por índices crescentes, concretos e mais importante: perenes.  

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