19/12/2017

Direito real de laje

A Lei 13.465, publicada recentemente, trouxe uma série de alterações que impactam o mercado imobiliário. Em razão dos problemas estruturais causados pelo crescimento desordenado dos grandes centros urbanos, em princípio, o seu objetivo é preencher lacunas no regramento jurídico sobre determinados temas, além de resolver a desconformidade entre as normas existentes. Visando adequar o Direito à realidade brasileira, marcada pelas edificações sobrepostas, foi incluído o direito real de laje. Por meio dele, o proprietário de uma construção-base poderá ceder a superfície superior ou inferior de sua construção, a fim de que o titular da laje mantenha unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo.  Isso vale para espaço aéreo ou subsolo dos terrenos tomados em projeção vertical. O titular da laje terá sua unidade autônoma imobiliária constituída em matrícula própria, junto ao Cartório de Registro de Imóveis, responderá pelos encargos e tributos que incidirem sobre a sua unidade e não poderá prejudicar com obras novas ou com falta de reparação a segurança, a linha arquitetônica ou o arranjo estético do edifício. Também deverá realizar o pagamento das despesas necessárias à conservação e fruição das partes que sirvam a todo o edifício, como alicerces e instalações de água. O direito de laje não se confunde com o condomínio edilício. Neste último, em linhas gerais, a propriedade se caracteriza pela existência de unidades autônomas vinculadas a frações ideais no solo e em partes de uso comum, sendo estabelecidas regras de convivência. Ou seja, no condomínio edilício, embora exista a propriedade autônoma, o uso é limitado ao regulamento existente para uso e fruição das partes comuns, estabelecido normalmente através da convenção de condomínio, administrado por um síndico, sendo cobrada a contribuição condominial decorrente do rateio das despesas. Por sua vez, no direito real de laje essa hipótese não existe. Sua instituição não implica na atribuição da fração ideal de terreno ao titular da laje ou a participação proporcional em áreas já edificadas. O titular de laje manterá unidade distinta daquela originariamente construída sobre o solo. Para facilitar a compreensão, podemos citar o exemplo no qual o proprietário constrói uma casa e a cobre com uma laje. Posteriormente, ele constrói uma casa acima da laje e depois resolve vendê-la.  Não existe uma área comum propriamente dita, razão pela qual visando desmembrar cada uma delas, tornando-as autônomas, esse proprietário poderá instituir o direito de laje em favor do terceiro que vier a adquirir a unidade. Possivelmente a instituição desse direito dependerá da autorização da municipalidade, entretanto, se a construção respeitar o zoneamento local e atender às demais exigências municipais, certamente ela será concedida. Quando houver a efetiva transmissão da propriedade, provavelmente, deverá ser recolhido o respectivo ITBI. A instituição do direito de laje segue uma das diretrizes do Estatuto da Cidade que visa, justamente, permitir a regularização urbana das áreas ocupadas. Ao regulamentar situações fáticas existentes, afasta-se a informalidade, permitindo, além da segurança jurídica, o incremento da economia. Apesar dos desafios da operacionalização desse procedimento, com os documentos em mãos, muitos proprietários terão seus imóveis valorizados e poderão ter acesso ao crédito. Vanessa Lois é advogada especialista em Direito Imobiliário no escritório Marins Bertoldi Advogados Artigo publicado pela revista Imóvel Magazine    

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08/06/2017

Ações de cobrança de multa por atraso na entrega de imóveis na planta são suspensas pelo STJ

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) suspendeu, nos últimos dias, em todo o território nacional, ações que discutam a cobrança cumulada de multa contratual e indenização por lucros cessantes quando há atraso na entrega de imóvel adquirido na planta. Quando uma questão é reiteradamente submetida para análise do Poder Judiciário, havendo divergência de entendimento, os tribunais podem selecionar dois ou mais recursos representativos da controvérsia a fim de que, conforme a competência, o STJ ou o Supremo Tribunal Federal (STF) decida em definitivo a matéria. Se o ministro do tribunal superior (STJ ou STF) entender que a questão deve ser analisada, identificará com precisão a questão a ser submetida a julgamento. As demandas de massa são exemplo em que isso pode ocorrer e em decisão publicada no último dia 3.5, o STJ, no REsp. nº 1.498.484/DF e REsp. nº 1.635.428/SC, reconheceu a afetação dos referidos recursos como representativos da controvérsia sobre a possibilidade ou não de cumulação da indenização por lucros cessantes com  cláusula penal, nos casos de atraso na entrega de imóvel em construção objeto de contrato ou promessa de compra e venda. Em muitas situações o próprio contrato prevê a possibilidade da cobrança de multa se houver atraso na entrega do imóvel e por isso, nas inúmeras ações que têm sido propostas por compradores justifica-se o pedido cumulado da multa e da indenização, sob o fundamento de que são verbas distintas e que  a multa não tem caráter indenizatório. Por sua vez, para impugnar a pretensão da parte, as construtoras e incorporadores defendem a aplicação do Código Civil, que expressamente veda a cumulação da cobrança de cláusula penal (multa) estipulada em contrato cumulada com indenização suplementar. Além do fato da previsão de multa no contrato demonstrar a boa-fé do vendedor, a multa já vale como uma indenização. Por determinação do ministro Luis Felipe Salomão, relator dos referidos recursos, as ações, individuais ou coletivas, que tratem dessa matéria estão suspensas em todo o território nacional e o STJ tem o prazo de um ano para julgar o mérito. Uma vez julgada a questão em caráter definitivo, o entendimento do STJ será adotado em todas as ações suspensas. Em matérias recorrentes, a uniformização do entendimento pelas Cortes Superiores possibilita uma maior segurança jurídica quanto à aplicação da lei, evitando justamente que no território nacional tenhamos decisões diametralmente opostas entre si. Por isso, o que resta agora é aguardar. Vanessa Tavares Lois, advogada da área de direito imobiliário e relações de consumo do Marins Bertoldi Sociedade de Advogados

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27/03/2017

Os conflitos judiciais na locação por temporada

A possibilidade de alguém locar o seu imóvel por um curto período não é nenhuma novidade. A locação por temporada é uma opção de exploração econômica do imóvel, que nos dias atuais é muito mais intensificada. Com o desenvolvimento da chamada economia colaborativa e de espaços específicos da internet para este fim (como aluguetemporada.com, airbnb.com, booking.com), pelo período que desejar, qualquer pessoa no mundo é um potencial locatário. Entretanto, nos edifícios, essa realidade tem gerado alguns constrangimentos para os condôminos, que precisam conviver com a alta rotatividade de pessoas utilizando as áreas comuns do prédio e, em alguns casos, ver os hóspedes temporários promoverem a desordem, incomodando os demais. Ante as reclamações constantes, medidas têm sido adotadas em assembleias de condomínio, alterando a convenção no que diz respeito ao uso das unidades. Algumas são extremas, como proibir a locação por temporada. Em outros casos, é limitado o número dos que podem ocupar o imóvel, o número mínimo de dias que a locação pode ocorrer, restrição do acesso dos locatários a áreas do prédio, cobrança de taxa de locação e até mesmo a determinação para que o síndico valide o contrato de locação firmado com terceiros. Diante da existência de um conflito entre proprietário e condomínio, esse tipo de questão tem sido submetida à análise do Poder Judiciário. Como a convenção não pode contrariar o texto legal, medidas judiciais têm sido propostas visando anular os dispositivos que conflitem com o direito do proprietário de usar, gozar e usufruir livremente do seu bem. Por sua vez, para justificar a legalidade do ato, os condomínios afirmam que o direito do proprietário não é absoluto. A própria lei prevê que o condômino deve dar à sua parte a mesma destinação que tem a edificação, e não a utilizar de maneira prejudicial ao sossego, segurança dos possuidores, ou aos bons costumes. Portanto, restrições podem ser impostas, de acordo com o que for deliberado em assembleia. A matéria não se encontra pacificada e há decisões judiciais em ambos os sentidos. Nos casos em que se entendeu por bem preservar o direito do proprietário, para rebater os argumentos do condomínio, afirmou-se que o simples fato de o imóvel ser destinado para locação não significa necessariamente que quem o ocupe promoverá algum tipo de desordem. Tais atos, reprováveis, podem ser praticados até mesmo por proprietários e, se isso ocorrer, se houver previsão na convenção do condomínio penalidades podem ser aplicadas. Ou seja, o mero risco não justifica a restrição ao direito do proprietário. Por sua vez, quando se entendeu pela validade do que foi estabelecido na convenção, afirmou-se que além de dever ser respeitado o direito dos demais, a exploração econômica do imóvel, como se fosse um “hotel”, desvirtua o uso do prédio, quando ele é destinado exclusivamente para fins residenciais. A locação por temporada cresce a cada dia mais e o caminho do diálogo entre os envolvidos pode ser a melhor opção, antes de se alterar a convenção do condomínio e partir para medidas judiciais. Eventualmente, podem ser majoradas as penalidades aplicadas no caso de algum tipo de infração. Medidas simples também podem ajudar. Por exemplo, solicitar ao hóspede que preencha um termo de responsabilidade ou deixar em lugares visíveis quais são as regras do condomínio. Afinal, a manutenção da ordem e boa imagem do condomínio também são do interesse do investidor. Além disso, até mesmo um condômino que hoje se sente incomodado com os hóspedes temporários, no futuro pode querer locar para estes o seu imóvel. Vanessa Tavares Lois – advogada da área de direito imobiliário e relações de consumo no Marins Bertoldi Sociedade de Advogados Artigo publicado pela revista Imóvel Magazine.

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12/07/2016

Relação contratual é mais segura com averbação da locação na matrícula do imóvel locado

A incerteza em relação à manutenção do contrato de locação até o prazo final estabelecido entre as partes e a insegurança quanto ao direito de preferência na compra do imóvel locado são problemas enfrentados pelos locatários de imóveis por prazo determinado. Isso porque, muitas vezes, os locadores e/ou terceiros adquirentes não agem conforme a lei e o próprio contrato. Tais dificuldades podem ser prevenidas com cuidados tomados durante e após a contratação. O direito de preferência é concedido ao locatário por lei e não necessita de previsão contratual para ser exercido. É dever do locador notificar o locatário sobre a intenção de vender o imóvel locado, proporcionando a ele a chance de aquisição do bem nas mesmas condições dos demais interessados. Todavia, para que a norma seja eficaz, o contrato de locação deve ser averbado na matrícula do imóvel. A lei determina que, em caso de alienação do imóvel locado sem que seja respeitado o direito de preferência do locatário, ele poderá pedir ao locador/alienante indenização por perdas e danos ou requerer a permanência no imóvel. Porém, a última alternativa só é possível se o pedido for feito até seis meses a partir do registro da alienação no cartório de imóveis; se o locatário efetuar o depósito do preço e demais despesas do ato de transferência; e se o contrato de locação estiver averbado na matrícula do imóvel pelo menos 30 dias antes da alienação. Já quanto à manutenção do contrato de locação no caso de alienação do imóvel a terceiro, o adquirente não poderá exercer a denúncia quando, cumulativamente: o respectivo contrato possuir prazo determinado; houver cláusula prevendo a vigência do contrato em caso de alienação; e o contrato estiver averbado na matrícula do imóvel locado. Observados esses requisitos, o comprador será obrigado a cumprir com o prazo da locação até o seu vencimento. Por isso, logo após a assinatura do contrato de locação é recomendável que o locatário vá ao Registro de Imóveis onde está registrada a matrícula do imóvel locado e solicite os atos registrais cabíveis. Vale o alerta de que o locatário pode encontrar dificuldades na execução do procedimento por situações como a ausência de regularização da matrícula perante o Registro de Imóveis. Nesse caso, após o protocolo do pedido de averbação, o cartório conferirá o título e fixará as exigências necessárias à regularização da matrícula para, depois do cumprimento das exigências, efetuar a averbação do contrato de locação. Muitas vezes, o cumprimento de tais exigências não está a cargo do locatário, por se tratarem de responsabilidades específicas do proprietário do imóvel, como a complementação da área do imóvel e a retificação de dados pessoais. Para garantir suas prerrogativas o locatário pode usar a prenotação, anotação prévia do título apresentado perante a Serventia para fins de divulgação e garantia de direitos. O requerimento de averbação da locação é protocolizado em livro próprio, gerando uma prenotação na matrícula com validade de 30 dias. Ela garantirá a ordem de preferência estabelecida pela lei e tornará pública a relação contratual. Após esse período, o locatário pode solicitar nova prenotação do contrato de locação e seguir com a rotina de renovação mensal das prenotações até o cumprimento das exigências apontadas pelo Registro de Imóveis. Assim, uma vez informados sobre os métodos garantidores de seus direitos, os locatários estarão aptos a diligenciar por uma relação contratual mais segura. Artigo publicado pela Revista Imóvel Magazine, edição de Junho/Julho.

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24/09/2014

Novas regras para Reformar imóveis

Pouco mais de dois anos após o desabamento do Edifício Liberdade e de outros dois prédios no centro do Rio de Janeiro, entrou em vigor a norma NBR 16.280 da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) estabelecendo sistema de gestão e requisitos de processos, projetos, execução e segurança de reformas de edificações.
A norma determina que toda reforma de imóvel que venha alterar ou comprometa a segurança da edificação ou de seu entorno seja submetida à análise da construtora/incorporadora e do projetista, dentro do prazo decadencial (a partir do qual vence a garantia). Após este prazo, será exigido laudo técnico assinado por engenheiro ou arquiteto, cabendo ao síndico ou a administradora, com base em parecer de especialista, autorizar ou proibir a reforma, caso entendam que a mesma irá colocar em risco a edificação.
Desta forma, obras que costumeiramente eram realizadas pelo proprietário do imóvel sem qualquer controle ou ingerência, como por exemplo, abrir paredes, trocar pisos e modificar instalações elétricas, deverão obrigatoriamente ser submetidas a um controle rígido, a fim de se elidir qualquer risco à edificação. A referida NBR 16.280, consiste em nada mais do que um roteiro para que as intervenções procedidas no imóvel em função da obra realizada, não coloquem em risco a integridade estrutural do edifício e, por via de consequência, afete a coletividade que nele reside, decorrendo, portanto dela, a necessidade de garantir a segurança.
Apesar de parecer que a referida norma contrapõe-se ao interesse do particular, proprietário da unidade imobiliária, limitando o seu direito de propriedade, pode-se constatar da sua análise que a sua principal característica funda-se justamente na necessidade de resguardar a coletividade, cuja qual, está intimamente relacionada a uma única estrutura, que pode vir a ser ameaçada por reformas irregulares que consequentemente venha a comprometer vigas, pilares, e até mesmo a alvenaria estrutural do prédio.
Em vigor desde 18 de abril, a exigência da norma ainda gera muitas dúvidas, principalmente sobre possíveis implicações pelo não cumprimento das obrigações. Contudo, certo é que a as mudanças visam proteger a coletividade de reformas realizadas em desacordo com a estrutura de segurança planejada pela construtora/incorporadora.

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