19/12/2017

Direito real de laje

A Lei 13.465, publicada recentemente, trouxe uma série de alterações que impactam o mercado imobiliário. Em razão dos problemas estruturais causados pelo crescimento desordenado dos grandes centros urbanos, em princípio, o seu objetivo é preencher lacunas no regramento jurídico sobre determinados temas, além de resolver a desconformidade entre as normas existentes. Visando adequar o Direito à realidade brasileira, marcada pelas edificações sobrepostas, foi incluído o direito real de laje. Por meio dele, o proprietário de uma construção-base poderá ceder a superfície superior ou inferior de sua construção, a fim de que o titular da laje mantenha unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo.  Isso vale para espaço aéreo ou subsolo dos terrenos tomados em projeção vertical. O titular da laje terá sua unidade autônoma imobiliária constituída em matrícula própria, junto ao Cartório de Registro de Imóveis, responderá pelos encargos e tributos que incidirem sobre a sua unidade e não poderá prejudicar com obras novas ou com falta de reparação a segurança, a linha arquitetônica ou o arranjo estético do edifício. Também deverá realizar o pagamento das despesas necessárias à conservação e fruição das partes que sirvam a todo o edifício, como alicerces e instalações de água. O direito de laje não se confunde com o condomínio edilício. Neste último, em linhas gerais, a propriedade se caracteriza pela existência de unidades autônomas vinculadas a frações ideais no solo e em partes de uso comum, sendo estabelecidas regras de convivência. Ou seja, no condomínio edilício, embora exista a propriedade autônoma, o uso é limitado ao regulamento existente para uso e fruição das partes comuns, estabelecido normalmente através da convenção de condomínio, administrado por um síndico, sendo cobrada a contribuição condominial decorrente do rateio das despesas. Por sua vez, no direito real de laje essa hipótese não existe. Sua instituição não implica na atribuição da fração ideal de terreno ao titular da laje ou a participação proporcional em áreas já edificadas. O titular de laje manterá unidade distinta daquela originariamente construída sobre o solo. Para facilitar a compreensão, podemos citar o exemplo no qual o proprietário constrói uma casa e a cobre com uma laje. Posteriormente, ele constrói uma casa acima da laje e depois resolve vendê-la.  Não existe uma área comum propriamente dita, razão pela qual visando desmembrar cada uma delas, tornando-as autônomas, esse proprietário poderá instituir o direito de laje em favor do terceiro que vier a adquirir a unidade. Possivelmente a instituição desse direito dependerá da autorização da municipalidade, entretanto, se a construção respeitar o zoneamento local e atender às demais exigências municipais, certamente ela será concedida. Quando houver a efetiva transmissão da propriedade, provavelmente, deverá ser recolhido o respectivo ITBI. A instituição do direito de laje segue uma das diretrizes do Estatuto da Cidade que visa, justamente, permitir a regularização urbana das áreas ocupadas. Ao regulamentar situações fáticas existentes, afasta-se a informalidade, permitindo, além da segurança jurídica, o incremento da economia. Apesar dos desafios da operacionalização desse procedimento, com os documentos em mãos, muitos proprietários terão seus imóveis valorizados e poderão ter acesso ao crédito. Vanessa Lois é advogada especialista em Direito Imobiliário no escritório Marins Bertoldi Advogados Artigo publicado pela revista Imóvel Magazine    

Leia +
25/08/2017

Aspectos societários da Lei da Terceirização

Chamada de Lei da Terceirização, a recém-sancionada Lei 13.429, de 31 de março de 2017, traz inovações no âmbito do Direito do Trabalho e reforma a Lei 6.019/1974, alterando e incluindo artigos que tratam do trabalho temporário e da terceirização de atividades.  Entretanto, alguns aspectos societários da nova lei são relevantes e merecem ser comentados. A nova lei remodela os conceitos de empresa de trabalho temporário e de empresa tomadora de serviços, assim como traz uma nova definição da empresa prestadora de serviços a terceiros, diferente do que era estabelecido em Instrução Normativa do Ministério do Trabalho sancionada em 1997. Ao analisarmos os aspectos societários da nova legislação verificamos que a referida lei prevê exigências em relação ao capital social das sociedades envolvidas na realização das atividades em questão. Para as empresas de trabalho temporário, a lei anterior exigia que o capital social fosse, no mínimo, 500 vezes o valor do maior salário mínimo vigente no país. Agora, esse mínimo passou para o montante de R$ 100 mil, ou seja, houve uma diminuição substancial do montante exigido. Para as empresas envolvidas na terceirização de mão-de-obra o valor do capital social exigido varia dependendo do número de empregados que a empresa tem, variando de R$ 10 mil a R$ 250 mil. Ainda sobre a questão do capital social, cabe lembramos que em artigo do Código Civil existe a previsão de capital social mínimo integralizado das Empresas Individuais de Responsabilidade Limitada (EIRELI), que deve ser de valor superior a 100 vezes o maior salário mínimo vigente no país. Sendo assim, surge um ponto obscuro a ser esclarecido: a empresa EIRELI que tiver em seu objeto social as atividades de trabalho temporário deverá observar o disposto no Código Civil ou a exigência contida na Lei 13.429/17? A mesma divergência existe em relação ao escalonamento do capital social da empresa prestadora de serviços de terceirização de mão-de-obra, considerando as faixas de capital mínimo estabelecidas na lei. Vale pontuar que a exigência de valores mínimos de capital social não é, no nosso entendimento, a forma mais apropriada de proteger os direitos de credores e empregados envolvidos na prestação dos serviços regulamentados pela legislação em comento, se este foi o intuito do legislador, dado que o valor do capital social diz respeito tão somente ao montante que foi aportado pelos sócios na empresa, não representando efetiva disponibilidade de recursos (caixa) para fazer frente às obrigações assumidas pela empresa perante seus colaboradores e terceiros. Uma forma mais apropriada de proteger tais direitos seria a nova lei ter exigido um valor mínimo de patrimônio líquido, ou um intervalo mínimo de valores referente a esta conta patrimonial, que é apontada no balanço anual da sociedade, alternativa que possibilitaria verificar com maior segurança a capacidade da empresa de honrar os seus compromissos, dado que o patrimônio líquido reflete com maior precisão a efetiva situação econômica da sociedade. Outro ponto que carece de esclarecimento é o momento que deve ocorrer a integralização do capital social exigido, dado que a nova lei não deixa expresso se o pagamento deve ocorrer no ato de constituição, e quando as empresas já constituídas deverão ter o capital social integralizado observando as novas exigências. Além desses questionamentos iniciais, vale indagar: a quem caberá fiscalizar essa exigência quanto ao valor de capital social? De acordo com a nova lei, a fiscalização seria feita pelo Ministério do Trabalho, nos termos do artigo 626 da Consolidação das Leis do Trabalho, mas não há dúvidas de que as Juntas Comerciais terão que desempenhar algum papel na observação desses requisitos, ao protocolarem o registro de empresas ou suas alterações. Todavia, fica a dúvida sobre o poder de fiscalização das Juntas Comerciais (órgãos de registro do comércio), pois até o momento o Departamento de Registro Empresarial e Integração (DREI), a quem compete estabelecer as diretrizes e coordenar as ações das Juntas Comerciais dos Estados, não se posicionou a respeito. Cabe a reflexão, ainda, sobre quais seriam os efeitos na esfera societária do descumprimento do capital social mínimo exigido pela Lei 13.429/17, considerando que em seu texto há apenas a previsão de pagamento de multa. Poderia a sociedade infratora ser considerada irregular, tornando os seus sócios ilimitadamente responsáveis pelas obrigações sociais? Embora entendamos que não há previsão legal permitindo tal interpretação, esta seria a consequência jurídica mais eficaz para assegurar a efetividade da nova lei, inibindo o seu descumprimento. Tratamos aqui de apenas alguns pontos que de início geram dúvidas no âmbito do Direito Societário, sem prejuízo dos demais questionamentos que dizem respeito ao Direito do Trabalho propriamente dito. A esperança é que em breve essas questões sejam esclarecidas para que as empresas possam ter mais segurança jurídica no desenvolvimento de suas atividades. Gustavo Pires Ribeiro e Lígia Pedri Ferreira, advogados da área comercial do escritório Marins Bertoldi Sociedade de Advogados.   Artigo publicado no jornal Valor Econômico.

Leia +
03/07/2017

A importância da auditoria do vendedor nas operações de Fusões e Aquisições

A operação de venda de uma empresa requer preparação prévia e planejamento, do contrário, o vendedor tende a enfraquecer a sua posição perante os potenciais compradores. Neste contexto, a vendor due diligence ou auditoria do vendedor apresenta-se como importante medida preparatória para a transação pretendida, possibilitando ao vendedor identificar as contingências que poderão reduzir o valor do seu negócio na mesa de negociação e tomar as medidas necessárias para que tais riscos sejam mitigados ou sanados antes da apresentação de sua empresa aos potenciais compradores e seus assessores externos. Não é incomum, sobretudo nas empresas familiares nas quais as figuras dos sócios e gestores do negócio se confundem, ter a incorreta percepção de que todos os riscos decorrentes das atividades exploradas estão mapeados e controlados. Porém, as empresas brasileiras estão sujeitas a um emaranhado de normas cada vez mais complexo, resultando em situações em que o empresário é surpreendido com a existência de passivos que nunca estiveram no seu radar. Extraímos como exemplo atual as diversas operações deflagradas nos últimos anos pela Polícia Federal e o Ministério Público, através das quais vieram a público determinadas práticas comerciais e operacionais que eram sistematicamente adotadas por empresas de diversos segmentos, em alguns casos sem que houvesse pleno conhecimento de todos os sócios das sociedades envolvidas. Portanto, para evitar, no processo de venda, que os sócios sejam surpreendidos com questões relevantes que não eram de seu conhecimento ou que eram subdimensionadas, é altamente recomendável que seja conduzida a vendor due diligence operacional, financeira, contábil e legal na sociedade alvo, possibilitando o mapeamento de todos os seus aspectos relevantes e os impactos que tais aspectos podem ter na continuidade das atividades da sociedade alvo e na geração de valor para os seus sócios. Esse diagnóstico prévio permitirá aos sócios da sociedade alvo planejar e adotar medidas para mitigar ou eliminar os passivos identificados, antes de iniciadas as negociações com potenciais compradores, evitando-se a aplicação de descontos infundados ou desproporcionais no valor de compra da empresa. Gustavo Pires Ribeiro, advogado especialista em Fusões e Aquisições do escritório Marins Bertoldi Sociedade de Advogados

Leia +
17/10/2016

Palestra gratuita discute riscos jurídicos na gestão de empresas em Joinville

Problemas com a lei não só geram dor de cabeça para os administradores de um negócio, como abalam o valor e a credibilidade da empresa no mercado. A palestra “Gestão Jurídica de Riscos Empresariais”, que acontece amanhã na sede da Associação Empresarial de Joinville (ACIJ), deve mostrar a profissionais e estudantes de Direito e empresários que soluções corporativas eficientes e seguras podem contornar esses riscos. O palestrante é o advogado Fábio Tokars, sócio do Marins Bertoldi Advogados Associados, especialista em Direito Societário, Fusões e Aquisições e Direito Comercial. Tokars acumulou grande experiência na estruturação de empresas e em projetos de preparação para sucessão ou para transferência de controle. O evento, organizado pela ACIJ, vai analisar ainda os instrumentos jurídicos mais eficientes disponíveis para as corporações. Serviço Data: 18 de outubro Horário: das 19h às 20h Local: ACIJ – Sala Martinelli (Avenida Aluísio Pires Condeixa, 2.550 – Saguaçu – Joinville) Inscrições: www.sympla.com.br/palestra-gratuita-gestao-juridica-de-riscos-empresariais__92311 Informações: 3461-3344 ou capacitacao@acij.com.br

Leia +
28/06/2016

Contratos de franquia: segurança, limitações e responsabilidade

*Karen Mansur Chuchene A abertura do próprio negócio é sonho comum de muito brasileiros. No entanto, seja pelas estatísticas de que novas empresas dificilmente sobrevivem após seu terceiro ano de abertura, seja pela conveniência de aplicar seu dinheiro em um negócio já bem-sucedido, a busca por investimentos em franquias passa a ser uma estratégia interessante.
No entanto, o empreendedor deve estar ciente dos desafios que irá encontrar nessa jornada. De início, é necessário que o candidato a franqueado compreenda que o franqueador estará compartilhando seu know-how com alguém que normalmente não conhece, bem como estará cedendo o uso de sua marca, já consolidada e respeitada, correndo o risco de este novo parceiro cometer erros de procedimento, higiene, ou até mesmo de atendimento ao público que possam prejudicar a imagem da rede franqueadora como um todo, razão pela qual busca estabelecer controles e padrões rígidos para o negócio. Logo, a premissa inicial deste tipo de contrato é que dificilmente o candidato a franqueado poderá inovar e aplicar suas novas ideias de gestão.
No Brasil, o negócio de franquias é regulamentado pela Lei nº 8955/1994, que é escassa de orientações, pois possui apenas 11 artigos. Metade deles são efetivamente informativos, de forma que as relações acabam sendo regidas pelas disposições da Circular de Oferta de Franquia, pré-contrato (não obrigatório) e contrato.
O art. 2º da lei faz menção aos itens obrigatórios que devem constar na Circular de Oferta de Franquia, documento inicial e unilateral ofertado pelo franqueador no qual, necessariamente, deverá descrever todos os dados do negócio, incluindo, por exemplo, explicações sobre o produto ou serviço, a tecnologia empregada, a metodologia de controle de franqueados, taxa de royalties cobrada e até mesmo a expectativa de investimento e retorno financeiro ao interessado.
Nessa fase é comum que o candidato a franqueado foque sua atenção nas projeções de investimento, prazo de retorno e rentabilidade do negócio, sem se ater a questões mais operacionais – e futuras – como prazo do contrato, exclusividade de atuação por região, subordinação a sistemas de informática, contabilidade e marketing, prazo e multas de não-concorrência na mesma atividade após findo o contrato, deixando para refletir sobre essas questões apenas quando recebe a minuta do contrato.
Porém, até se chegar ao momento de assinatura do contrato definitivo, expectativas, tempo e até mesmo dinheiro já foram empregados, pois a essa altura uma taxa inicial de franquia já pode ter sido paga (normalmente em pré-contrato), para só então o candidato se atentar que discorda das regras ali estipuladas, que as chances de negociação são mínimas e que nessa fase normalmente há multa contratual em caso de desistência do negócio.
Também é imprescindível que as cláusulas referentes às responsabilidades das partes, seja pelo produto ou serviço fornecido pelo franqueador, seja em relação à responsabilidade perante terceiros e consumidores, sejam claras e específicas. Há entendimento dos Tribunais no sentido de que franqueador e franqueados são responsáveis solidários em relação ao público consumidor, comparados a uma cadeia de fornecedores.
Portanto, os interessados em investir em franquias devem se cercar de informações antes da celebração do negócio, a fim de equilibrar atrativos como segurança de se investir em algo já formatado, operar uma marca já reconhecida pelos consumidores e o suporte técnico fornecido pelo franqueador, com os desafios da dificuldade em inovar e se submeter a um contrato com regras bastante impositivas. Artigo publicado no jornal Bem Paraná em 14/06/2016

Leia +
31/03/2014

A legalidade da cláusula de tolerância

Diante da crescente demanda por imóveis, o mercado brasileiro vive um momento sem precedentes históricos. Inúmeros empreendimentos vêm sendo construídos no país, e não poderia ser diferente na capital paranaense que, além de vivenciar um período de crescimento da sua economia, será uma das doze cidades-sede da Copa do Mundo de 2014. Este cenário tem se mostrado favorável tanto para investidores quanto para aqueles que buscam a realização do sonho da casa própria. A opção pela aquisição de imóveis na planta vem se mostrando bastante atraente. Nesses casos, se estabelecem nos contratos cláusulas com prazos de tolerância para a entrega dos empreendimentos que, normalmente, variam entre 120 e 180 dias. A finalidade de tais cláusulas está intrinsecamente relacionada à necessidade, ou mesmo à tentativa, de administração de situações adversas durante a construção, tais como escassez de mão de obra, de maquinários, de materiais, ausência de emissão de documentos pelos órgãos públicos e ainda a ocorrência de altos índices de chuva. Embora devidamente prevista em contrato, muitas ações discutem a legalidade da cláusula de tolerância. Como consequência lógica dessas discussões, encontram-se pedidos de indenizações por perdas e danos, lucros cessantes, danos morais e multa pelo alegado descumprimento contratual, sem contar os pedidos para substituição do índice contratado para atualização do saldo devedor – o Índice Nacional da Construção Civil (INCC). O Judiciário paranaense, ao enfrentar a questão, vem reconhecendo a legalidade da cláusula de tolerância. Em um acórdão de Relatoria do Desembargador Benjamim Acácio de Moura e Costa, proferido em 04/02/2014, por unanimidade, a Corte entendeu que, havendo previsão contratual expressa e clara, é possível aumentar o prazo para finalização da obra, evidenciando que “várias intempéries interferem na evolução de empreendimentos da espécie”. Como o cerne da discussão judicial reside justamente na (i)legalidade da cláusula de tolerância, em se considerando o atual posicionamento do Tribunal paranaense, a busca por indenizações estará inevitavelmente fadada ao insucesso. Assim, ainda que para muitos tal posicionamento represente um retrocesso – especialmente para aqueles que fazem do processo instrumento para a satisfação de interesses pessoais – certo é que essa não é uma vitória apenas das construtoras e incorporadoras, mas, sim, de todos aqueles que estão no tráfego das relações jurídicas. Pois, acima de tudo, o entendimento do Tribunal de Justiça do Paraná assegurou não apenas a licitude da cláusula, mas, especialmente, a validade do contrato celebrado entre as partes, algo que contribui para salvaguardar o princípio da segurança jurídica, diretamente responsável pela manutenção da paz e da ordem social.

Leia +
09/05/2011

Dr. Marcelo Bertoldi na BandNews FM

A comentarista de negócios da rádio BandNews FM conversou com o advogado sócio do Marins Bertoldi Advogados Associados e coordenador-geral do Instituto Brasileiro de Governança Corporativa (IBGC), Capítulos Paraná e Santa Catarina, Dr. Marcelo Bertoldi. A conversa foi sobre governança corporativa e abertura de capital e o evento do IBGC, em parceria com a Fiep-PR.

Leia +